Про особливості управління землями та ринку землі в Європі і яких змін у земельній сфері слід очікувати Україні, вступаючи в ЄС, «УК» запитав у міжнародного експерта постійного радника проекту Твіннінг «Допомога в розвитку відкритого і прозорого ринку сільгоспземель в Україні» Стефана ФЕРБУНТА.
— Чи є загальні правила у земельній сфері для всіх країн-членів Євросоюзу?
— Так. Це кілька загальних принципів, яких дотримуються всі країни-члени ЄС. Приміром, в принципі всі громадяни ЄС повинні мати вільний доступ до ринку землі у межах Євросоюзу. Я громадянин Нідерландів, але маю право купити землю у Португалії чи Іспанії або в будь-якій іншій країні ЄС. І мої права на землю не будуть відмінні від наданих португальцям та іспанцям. Крім того, інформація про власність на землю в ЄС відкрита для всіх європейців. А управління земресурсами прозоре і простежуване.
Інша справа, що деякі країни-члени ЄС мають свої критерії щодо придбання земель нерезидентами (громадянами інших держав), а також свої, національні особливості. Під час вступу в ЄС із кожною країною-претенденткою на членство проводять індивідуальні переговори. В результаті Єврокомісія може піти на поступки і надати якісь виняткові умови тій чи іншій державі. Приміром, Польща, вступаючи в ЄС, домовилася про семирічний перехідний період, у який купити землю в країні могли лише поляки, перш ніж ринок відкрили для всіх європейців.
— Тобто якщо Україна вступить у ЄС, то має відкрити ринок сільгоспземель для європейців?
— Це частина процесу. Про завдання вступити в Євросоюз до 2025 року зауважував у передвиборній програмі й Президент України Петро Порошенко. За цей час Україні потрібно побудувати прозору і зрозумілу систему управління земресурсами, на що й спрямований наш проект. Крім того, ваша країна могла б домовитись про певні умови (перехідний період), як це зробила Польща.
— А чи не вважаєте ви, що відкриття ринку може призвести до скуповування за безцінь наших чорноземів іноземцями?
— Такі ризики, звісно, є. Але виникатимуть вони не раніше ніж за 15 років, якщо Україна визначиться з євроінтеграційним майбутнім і зобов’яжеться відкрити ринок для всіх громадян країн-членів ЄС. Звісно, спочатку уряду треба добре подумати, як це зробити. Адже відкриття без застережень, зокрема щодо соцсфери, на початковому етапі може призвести до значних спекуляцій. Ціни на гектари можуть різко поповзти догори, а потім так само різко впасти. І лише згодом — стабілізуватися. Хтось на цьому заробить і розбагатіє, а хтось, навпаки, втратить.
А загалом ризик, як на мене, перебільшений. Європейці не так часто купують землю в інших країнах. По-перше, тому, що в ЄС добре розвинений ринок оренди, й наділи для вирощування сільгоспкультур їм дешевше і надійніше орендувати, аніж купувати. По-друге, земля в ЄС дуже дорога. По-третє, щоб в Україні запрацював ринок землі, треба вибудувати спочатку належну судову систему і земельний кадастр. Інвесторові потрібно бути впевненим у праві власності на землю, що у нього його ніхто не вкраде. Інакше інвестувати в землю він не поспішатиме.
— До речі, скільки нині коштує гектар сільгоспземлі в Нідерландах?
— У нас земля дуже дорога. Ціна залежить від її призначення та якості. Приміром, гектар пасовища коштує 40 тисяч євро, а гектар для вирощування цибулин квітів — понад 100 тисяч євро. Тут порівняння не завжди доречні. Це все одно, що порівнювати яблуко з грушею. Адже Нідерланди — дуже маленька і густонаселена країна, на відміну від великої України з відносно невеликою густотою населення. Нідерланди — як одна область в Україні, в якій живе третина вашого населення.
— А скільки, на вашу думку, може коштувати український гектар?
— Немає сенсу розмірковувати, бо це питання часу і попиту. Але розвиток подій може бути схожий на польський.
— Чи треба, на вашу думку, обмежувати землеволодіння після відкриття ринку землі?
— Ні. Ринок сам себе відкоригує, державне регулювання лише шкодитиме і породжуватиме корупцію. Наскільки пам’ятаю, попередній законопроект «Про ринок земель» передбачав обмеження землеволодінь 100 гектарами. І буквально одразу після громадського представлення проекту аграрії та юристи почали активно обговорювати можливість обходу цієї норми і збільшення зембанку господарств у сотню разів. Якщо в уряду немає бачення, як розвиватимуться сільське господарство, соціальна сфера, охорона природи та інфраструктура села, то регулювання не допоможе.
— Але ви ж знаєте, що вже нині в Україні є агрохолдинги, які управляють масивами понад 100 тисяч гектарів. Усі побоюються, що латифундії банально «з’їдять» дрібних фермерів.
— Це один з ризиків, які уряд має враховувати. Думаю, Президент України, який сам є землевласником, вже має сформоване бачення, як зробити сільські райони цікавими для роботи і життя. Тепер важливо, як підтримати життя у сільській місцевості й забезпечити селянам справедливий рівень життя. Інакше села, у яких і без того живуть переважно пенсіонери, спустіють. Міста ж будуть не спроможні поглинути всіх сільських жителів.
— Тобто в Нідерландах обмежень щодо землеволодінь немає.
— Ні, як і вказівок аграрієві, що він має вирощувати на своїх полях. Кожен садить те, що йому вигідно, а також може мати стільки землі, скільки здатен купити. Є певні обмеження щодо охорони навколишнього середовища. Приміром, молочна ферма має утримувати 1,4 корови на гектарі тощо. Тобто утримуючи 100 корів, сільгосппідприємство має володіти не менш як 140 гектарами, а також підтвердженими контрактами на вивіз гною.
Навіщо обмежувати землеволодіння, якщо фермер дотримується загальних правил ЄС, кодексу поведінки, принципів хорошого управління, належного соцзабезпечення, сплачує податки? Україні вкрай важливо налагодити ефективне управління земельними й аграрними ресурсами. Бо, маючи короткострокові договори оренди, про якісь довгострокові вкладення у землю говорити не доводиться. Як наслідок, у багатьох регіонах України падає вміст гумусу.
Довгострокова оренда, можливість придбання землі та гарантії прав на власність могли б стати неабияким стимулом для розвитку агросектору, розбудови інфраструктури, зрошення, переробної промисловості тощо. Нині українські аграрії збирають урожай і одразу його експортують. А могли б постачати на закордонні ринки більше продуктів переробки (олії чи борошна) і отримувати іншу додану вартість, створювати нові робочі місця, розвивати економіку.
— Чи міг би ринок довгострокової оренди замінити ринок землі, як пропонує нині Держземагентство?
— Це суто політичне рішення, яке я не хотів би коментувати. Та розвинутий ринок оренди однозначно буде великим кроком уперед.
— Ви казали про застереження під час відкриття ринку землі.
— Як варіант, можна запровадити певні критерії для стимулювання великих інвесторів вкладати кошти у розвиток інфраструктури і соцсфери села. Можливо, доцільно провести зонування територій: на одних сконцентрувати дрібні ферми, на інших — великі холдинги і встановити для кожної зони залежно від якості ∂рунтів умови господарювання. Загалом альтернатив упорядкування системи управління землями багато. І, звісно ж, потрібно виробити ефективну систему боротьби з корупцією, ліквідувати законодавчі прогалини.
— Як часто проводять моніторинги сільгоспземель у Європі і які штрафи за порушення у сфері збереження родючості грунтів?
— Це поза сферою нашого проекту. Можу лише сказати, що філософія Західної Європи й України дуже різниться. У вас заведено все надто деталізувати у законах. А сама процедура законотворення тривала і складна. Як наслідок, закон стає складно виконати і забезпечити моніторинг його виконання. В Україні законодавчі системи/ закони досить статичні, тоді як реальне життя — ні. Тому коли ситуація змінюється, всю законотворчу роботу треба починати наново. На це часом ідуть роки.
У Західній Європі законотворча філософія інша. У нас чинні рамкові закони, в яких прописано ключові фрази і загальні наміри, без надмірної конкретики. А всі деталі відображають у підзаконних актах на різні теми, які ухвалюють на нижчому рівні. У Нідерландах немає правил щодо охорони родючості ∂рунтів. Цей аспект фіксується у контракті про оренду земель. Це рішення сторін, які домовляються. Це абсолютно інший підхід, який надає нам більше гнучкості.
Щодо штрафів, то в кожній країні ЄС діють чіткі правила і вказівки, як їх нараховувати за ті чи інші порушення. Приміром, водій, що перевищив швидкість на дорозі на 30 кілометрів за годину, у Нідерландах має сплатити фіксовану суму, яка дорівнює тижневому заробітку середньостатистичного працівника, а у Фінляндії розмір штрафу залежатиме від офіційного доходу порушника. Тобто я і мільйонер заплатимо різні суми. Так, нещодавно посадовця великої компанії за перевищення швидкості оштрафували на понад 100 тисяч(!) євро.
— В Україні земельна сфера завжди була однією з найбільш корумпованих. Чи багато зловживань у цій сфері в ЄС і що є запобіжником корупції для європейців?
— Насамперед тут важлива тотальна прозорість операцій із власністю на нерухомість. Натомість український кадастр майже пустий, він наповнений лише частково. Багато ділянок (5,5 мільйона гектарів) ще не внесено у систему, землі комунальної власності — теж. А поки система не наповнена, є ризики для корупції.
У системі нідерландського кадастру міститься повна інформація про ділянку, нерухомість, їхніх нинішніх і попередніх власників, ціни. Приміром, за певну невеличку плату, яка йде на підтримку ведення кадастру, ви можете дізнатися про будь-який будинок, зокрема найвищих чинів, приміром прем’єр-міністра, міністрів тощо. Коли і за скільки вони купили свою нерухомість із точністю до одного євро, межі будинку і ділянки, план, а також щодо інших прав на нього, обмежень чи оренди. У Нідерландах кожен може перевірити кожного.
Крім того, у Нідерландах є система моніторингу ринку нерухомості, яка фіксує всі операції купівлі-продажу, оренди. Це дає змогу відстежувати дані й бачити, як протягом років змінювалася ціна, відбувалось оподаткування з нерухомості тощо. Це дуже зручно, адже кожен може дізнатись орієнтовну вартість виставленої на продаж ділянки з похибкою 5—10%. Крім того, якщо моніторинг показує, що ціна ділянки має становити 40 тисяч євро, а її оцінено в 20 тисяч, спрацюють податкова і нотаріат, які відстежують операції з нерухомості. Це може бути ознакою корупції, і податковий офіс проведе розслідування. Надання порад і вказівок щодо такої прозорої системи моніторингу в Україні — теж один з елементів проекту.
— Чи готуватимете в межах проекту якісь законопроекти?
— Їх готуватиме Держземагентство. Ми надаватимемо поради і пропозиції. Показуватимемо не що слід, а що можна зробити у тій чи іншій ситуації. Вибір шляху залишається за українським урядом.
— Яка кінцева мета проекту?
— Допомогти у створенні прозорого і відкритого ринку земель та подоланні фундаментальних вад, що є у системі. Звісно, це не означає, що по закінченні проекту з’явиться якесь рішення з відкриття ринку. Бо це політичне рішення. Для реалізації проекту в межах програми європейської політики добросусідства ЄС надав 1,8 мільйона євро.
Галина ІЩЕНКО,
«Урядовий кур’єр»
ДОСЬЄ «УК»
Стефан ФЕРБУНТ. Народився 1969 р. у селі Сент-Оденроде (Нідерланди). Закінчив Вагенінгенський університет сільського господарства. У 2003—2005 рр. працював у Єврокомісії в Брюсселі. У 2009—2012 рр. — радник з питань сільського господарства в голландському посольстві в Туреччині, відповідальний за Туреччину, Ізраїль і Палестинські території. З січня 2014 р. — постійний радник проекту ЄС Твіннінг «Допомога в розвитку відкритого і прозорого ринку сільгоспземель в Україні», що реалізовують три країни-члени ЄС (Нідерланди, Німеччина, Литва) та український бенефіціар — Держземагентство України.
Ми в Google+